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旭辉样本:上市的代价
发布时间:2018-09-12
来源: 作者:

阴阳交汇的圆石滩

伊淼 发自上海

一边是豪宅,另一边是陵园,中间隔了一堵围墙,这——就是旭辉圆石滩!

不可否认,作为一家以开发中低端刚需产品为主的开发商,旭辉对圆石滩的打造可谓不遗余力,不仅请来了著名的美国南加州圆石滩的原班设计团队,力求在每一个细节上的原版复制。同时,在这个总建筑面积不到10万平方米的项目中,旭辉一下子就拿出了12000平方米来打造顶级私人会所和精品酒店,并开创性的提出了“先造服务聚人气,后销售别墅”的开发模式。

在一份来自百度文库中的项目竟品分析中,将圆石滩和周边同为别墅项目的招商海廷、绿地海语墅进行类比后指出,“本案(圆石滩)在立面打造,内部景观打造、项目配套等方面优势明显;在户型方面,部分户型打造地下双车库及地下室堆坡处理,对比竞品有一定优势。”

但在同一份报告中也指出,“本案在小区环境、产品形态、项目规模、产品附加值、功能设置、主功能间面宽等方面存在明显劣势。”

一位不愿具名的地产分析师向《中国房地产金融》指出,虽然已经在上海打拼了十多年,但依然无法改变其外来户和中小开发商的身份,在品牌、人脉和规模上既无法和本地龙头企业也不能与全国性的大型房企相比,因此很难获得区位好周边成熟的地块。同时,作为一家有着福建基因的企业,旭辉在过去的发展中坚持稳健为主,相对趋于保守化,习惯于在远郊不成熟的区域拿大量小体量的项目。

圆石滩项目正是集中体现了旭辉的发展思路。

在实地探访中,《中国房地产金融》发现,尽管圆石滩距离风筝放飞场、碧海金沙、棕榈湾高尔夫球场、松声马场等旅游休闲项目的直线距离都不远,周边也有类似于海鲜一条街之类的商业设施,但总体而言这些设施大多数是为游客提供服务,有着较为明显的季节性特征,对于日常生活而言无法提供有效配套。

而更为致命的一个劣势在于,项目内最邻近海边的一端,原本应该是整个小区最好的区位,但恰好这个位置的一墙之隔,就是上海最大的寝园之一——海湾园(松奉公墓)。在以往几次的旭辉圆石滩组织的媒体活动上,一些媒体记者曾戏言,“家住圆石滩,日夜不寂寞”,虽说这个戏言刻薄了一些,但对于一个希望吸引高端人群的别墅项目而言,无疑是一处致命的硬伤。

打开百度地图,可以发现在以圆石滩为中心半径1.5公里的区域内,在售和已售的别墅项目多达30个。安居客、搜房二手房信息显示,该区域的别墅类项目目前均价为15000元/平方米左右,其中,比圆石滩距离海边更近的棕榈湾项目,带装修的二手别墅网上挂牌价也只有15000至165000元/平方米之间,相对于这个价格,圆石滩毛坯房20000元/平方米的售价就显得缺乏竞争优势。

在一手房方面,网上房地产的数据显示,与周边同时在售招商海廷相比,圆石滩的售价略低,但招商海廷属于纯独栋别墅,在项目品质、容积率、区位和品牌效应等方面优于圆石滩。而与同为类独栋别墅项目仅有一街之隔的绿地海语墅相比,尽管在品质上圆石滩略高于绿地海语墅,但在价格上缺乏优势。

而《中国房地产金融》也从现场售楼人员处证实了这一点,据售楼人员介绍,圆石滩于2011年5月开盘,但因为销售不好,集团停止了销售,目前该项目在完成样板房后,计划于4月底5月初再次开盘,现阶段主要是积累客户池,但情况不是很理想,看得人不少但有意向的客户不多,所以到5月是否能正式开盘还要等集团的通知。网上房地产的信息也显示,圆石滩于2011年5月开盘至今,在售的150套房源中只售出了7套。



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对象为城市规划、设计、园林、装修、房地产、家庭布置等大专以上学历相关工作者

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