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旭辉样本:上市的代价
发布时间:2018-09-12
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旭辉复制“嘉兴模式”

王闻 发自嘉兴

嘉兴旭辉广场的成功,让旭辉更加确定了“嘉兴模式”的前景。

按照旭辉集团的划分,类似嘉兴这样的二线城市在旭辉的全国战略版图上还属于“机会型”城市。但当旭辉在去年IPO的过程一帆风顺时,嘉兴立马就从观望城市本身是否具备可持续发展动力,提升到需继续进行开拓的高度。

2月26日,旭辉地产以6220元/平方米的价格成功拍得嘉兴经开区一宗商住用地,溢价率33%,总价约1.52亿元。

资料显示,该地块东至九九大街,南至桐乡大道辅道,西至陆仓桥港边绿化带,北至风樯路;土地面积24403.8平方米,约合36.6亩,容积率1.8-2.5,挂牌起始价为4670元/平方米。另外,该地块明确商业建筑比例20%-30%,其余设置住宅,沿桐乡大道辅道北侧30米范围不得设置住宅。

这并非是旭辉布局嘉兴的“第一单”。

早在2006年,旭辉就拿下嘉兴市中心——中山东路、禾兴路的一幅地块,并在2010年建成总建筑面积20万平方米,其中商业面积8万平方米的“旭辉广场”,该项目也是市区重点规划商业项目。

2013年3月31日,《中国房地产金融》实地探访过程当中了解到,旭辉广场主体建筑为3栋超高层住宅,多为40-80平方米的精装修小户型,底下5层为旭辉自持的商业中心。

“我们从2010年开盘,全部1000余套物业已基本售罄,目前仅剩尾盘30多套。”据旭辉广场销售中心的销售人员告诉《中国房地产金融》,相较于嘉兴8000元/平方米的均价,旭辉广场的价格稍高一些,为11000-13000元/平方米,但考虑到是市中心的精装修房子,拥有70年产权,民用水电等诸多因素,还是吸引了大批投资者购买。

根据旭辉年报显示,嘉兴旭辉广场的商场部分(总建筑面积2.58万平方米)在2012年出租,获得租金收入4440万元,同比增长257.7%。同时,由于经营租约生效,旭辉广场从待售物业转为投资物业,因此获得转拨至投资物业时的公平值收益为12.06亿元。这一部分收益占到旭辉控股去年全年营收的14.8%。

据公开数据可查,2010年,旭辉营收41.63亿元,净利润4.74亿元。而2011年,其营收为40.09亿元,较上年小幅下降,但净利润反而高达13.37亿元,较上年劲增182.07%。旭辉的净利润率也从11.39%跃至33.35%。

《中国房地产金融》在对旭辉的财务数据查阅时发现,旭辉2011年净利润率的猛增,也与嘉兴旭辉广场有很大关系。2011年旭辉曾将旗下“嘉兴旭辉广场”项目的10.25亿元收益分批次纳入财务报表,如果剔除这笔投资物业收益,旭辉2011年净利润仅为3.12亿元。

有意思的是,根据资料显示,2009年旭辉在“北京旭辉望馨商业中心”也曾有过一笔3229万元的“转拨至投资物业时的公平值收益”,而这与位于二线城市的“嘉兴旭辉广场”10.25亿元投资收益,差距达到近30倍。



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对象为城市规划、设计、园林、装修、房地产、家庭布置等大专以上学历相关工作者

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