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旭辉样本:上市的代价
发布时间:2018-09-12
来源: 作者:

内房股新贵受冷落

王闻 /发自上海

虽然历经多年努力,终于挤进了港交所大门,但资本市场对旭辉并不太“感冒”。

去年11月23日,首家赴港上市成功的内房股旭辉集团(00884.HK),截至2013年3月28日16时,股价表现为每股1.35港元,较前一个交易日下跌0.03港元,跌幅为2.174%。在过去52周里,旭辉的最高股价1.94港元,最低1.25港元,港股市值77.9亿。

虽然历经多年努力,终于挤进了香港联交所的大门,但港股投资人却似乎对旭辉并不太“感冒”。据资料显示,在旭辉上市发行首日即跌破等同于招股价1.33港元的开盘价,终盘报收1.3港元,与原先较大的“上涨预期”背道而驰。

不过对于旭辉而言,无论是目前较低的股价还是市盈率,都不是旭辉现在所看重的。“旭辉集团上市的目的,第一是打造一个企业长远发展的融资平台,第二是打造一个吸引人才的事业平台,第三是打造资本市场的品牌。”董事局主席兼执董林中一语道破旭辉的上市动机。

年内负债再提升

据旭辉年报显示,2012年营业额81.44亿元,同比增长103.2%,而2011年时,该数字仅为40.09亿元。另外,旭辉去年取得净利润为19.37亿元,同比增长44.9%。

不过,尽管旭辉在上市首年的经营规模方面取得不俗成绩,但在利润率方面,该公司作出一定“牺牲”。去年旭辉净利润率为23.78%,而在2011年,该指标为33.35%。

董事长林中解释称,由于房地产行业刚需住宅价格在去年年中出现见底趋势,受此影响,利润率出现一定下滑。“今年我们预计有一些写字楼项目会入账,预计今年和明年利润率会回升到一个比较合理的水平。”

在过去一年,旭辉控股实现合同销售额95.44亿元,同比增75.5%,当中逾95%来自一二线城市。而对于今年,旭辉方面透露,销售计划的可售资源为250亿元,合约销售目标为125亿元,较2012年的95亿元目标提升30%。

在公司负债率方面,据招股说明书显示,旭辉集团的负债率持续大幅上升,2009年、2010年、2011年及2012年上半年的总股本负债率分别为39.7%、68.9%、141.5%、138.3%。上市后,旭辉首席财务官游思嘉表示,截至2012年末,旭辉手持现金约70多亿,而负债总额达到89亿元,约三分之一将在一年内到期,这将会进一步推高集团的整体负债率。但旭辉方面表示会把集团负债比率维持在70%以下。

某位不具名证券分析师指出,旭辉集团业绩虽然表现不错,但是大家都清楚刚上市的企业业绩一般是“做”出来的,将累积的销售额一股脑地在上市时机释放。

当然,旭辉的低价招股策略,对其大幅降低负债率也起到了很关键的作用。资料显示,旭辉在完成首次发行后,募集了约15.3亿港元的资金。游思嘉指出,集团2012年的净负债比率已由2011年的141.5%大幅降至62.5%,主要是由于新股上市及业务资金流入。

频频出手拿地

已经进入中国房地产50强的旭辉,预计上市后五年内进入中国房地产企业开发规模前20,成为开发商第一方阵中的一员。为了达成这一目标,上市后资金充裕的旭辉圈地底气十足,伴随销售的快速增长,也加快了拿地扩张速度。

年报显示,截至2012年底,旭辉总土地储备为623万平方米。按照该公司去年150万平方米的新开工面积估算,其土地储备可使用4年。

资料显示,今年1、2月份,旭辉共购入4块土地,分别位于上海闵行、天津西青、北京房山及浙江嘉兴,既有联合其他开发商拿地也有独立拿地,共涉土地出让金22.11亿元。

林中称,还是会依据集团的战略以及布局去买地。“依据我们的聚焦战略:买在已有城市。此外还是买两类地块,刚需住宅和销售型办公楼,这也是我们的一级战略。”

据旭辉集团官网显示,集团目前已经“进驻”了内地包括上海、北京、合肥、重庆等13个城市。

按照旭辉的划分,这13座城市分为“战略型”和“机会型”两大类。“上海、北京、重庆、苏州等经济发展水平和人均收入水平较高的是战略型城市,旭辉集团要做到在上述区域进行深耕,力争做到当地市场占有率的前10强;而像嘉兴、镇江、廊坊等城市则是机会型城市,未来是否要继续开拓还要看城市本身是否具备可持续发展的动力。”旭辉内部人士表示。

对于未来土地储备量的计划,在2012年业绩发布会上,林中透露,旭辉会一直坚持一贯的买地策略,但同时考虑到旭辉上市以后,能够获得一些长期资本,所以旭辉未来的土地储备量会由原来的三到四年增长到四到五年。

海外发债暂缓

赴港上市成功后,打通了海外融资平台的旭辉,已经跃跃欲试海外发债。

事实上,包括旭辉在内的几乎所有香港上市的房企都进行了不同规模的海外发债融资,如雅居乐、佳兆业、融创、恒大、世茂、碧桂园等。

中国指数研究院统计显示,2012年共有25家内地房企进行了25笔海外融资,融资总额约合600亿元人民币。仅2013年1月,就有17家房地产公司通过海外融资渠道募集了约合420亿元人民币的资金,融资规模已超过去年全年内地房企海外融资总额的一半。

2月15日,旭辉发布公告称,建议进行美元优先票据的国际发售。

游思嘉此前就表示,集团上市前多以银行、信托等国内融资为主,上市后融资结构进行了调整,转向海外融资,今后将提高境外借贷的比重。

林中在业绩发布会上表示,目前海外融资利率较内地低得多,旭辉地产将会积极开展海外融资的计划。

公告显示,此次海外融资的资金拟用于偿还旧债、收购新项目或土地以及发展在建项目等。

不过遗憾的是,原定于2月22日发行的5年期3亿美元债券最终取消发行。林中表示,主要是受当时市场波动影响。“我们发债并不是因为资金紧张,而是想通过发债优化债务结构。并没有急迫地需求资金,这种实际情况也允许我们先放一放。”不过林中也确认,“我们会等,也一定会发。”

业内人士分析,旭辉作为民营房企,又刚刚上市,其业绩没有经过一段时间考验,要想凭借2012年的较好业绩表现,来冲刺债券融资,目前难度还比较大。

对于未来的发展规划,早在本轮楼市的调控初期,旭辉就提出了“两高一轻”的发展战略,即“高周转、高去化、轻资产,并据此在产品结构、拿地策略上进行了相应调整”。


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对象为城市规划、设计、园林、装修、房地产、家庭布置等大专以上学历相关工作者

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