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旭辉样本:上市的代价
发布时间:2018-09-12
来源: 作者:

上市的代价

赵轶鸣 发自上海

旭辉能最终完成IPO,很大程度上得益于较高的资产折让。

尽管,与碧桂园、龙湖、恒大上市的造富神话相比,去年无论是登录港股IPO的旭辉(00884.HK)、新城(01030.HK)还是借壳A股的三湘(000863.SZ)不仅上市历程异常艰辛曲折,上市结果也可谓不尽如人意。

但不管怎么说,至少从表面看来,上市依然是一个在错误时间做出的正确抉择。

虽然没能完成预期的募资目标,股价也在上市当天破发,但15亿港币的资金也实现了旭辉将负债率降至70%以下的目标。

而紧随旭辉步伐的新城控股,在登录港交所之后,募得近27亿的资金,也将负债率降到了90%,这也是新城近三年来首次将负债率降到两位数。

与此同时,三湘股份也在通过股权补偿的形式解决了原上市公司13亿的债务问题后,利用“节能环保”的概念叩开了证监会的大门,结束了历时4年的上市长跑。

更为关键的问题在于,上市成功也为这些企业打开了资本市场的大门。一个大型上市房企的副总裁认为,上市本身对地产公司非常有好处,从拓展财务渠道到公司治理的改善,都会是一个巨大的契机。“从这个方面讲,光看IPO融了多少钱是比较短视的,更重要的是上市后透明度增加,会对今后的融资渠道非常有好处,发债、银团贷款,这个渠道打开了,对公司的规模扩张是最重要的。”该人士说。

但成功的背后所付出的代价也是巨大的。与以往内陆房企赴港上市相比,旭辉和新城此次能最终完成IPO,很大程度上得益于较高的资产折让。

事实上,自建业地产2008年6月“廉价上市”以来,内地房企的海外IPO均不得不接受至少30%以上的评估净资产折让,资产打折叫卖成为潮流——这些打折并带着浓厚的楼市调控色彩,堪称“调控折扣”。

旭辉地产的此次上市,延续了这一潮流,并将“调控折扣”推高到69%的高位。而根据戴德梁行给出的新城控股所有项目的权益净值为268.5亿元,其“调控折扣”应在40%以上。

除了较高的资产折让外,这两个公司的最大融资规模均在3亿美元以下,基本上相当于或小于一个大型房企发一笔银团贷款与高息票据的规模。

与此同时,《中国房地产金融》也关注到一个被忽略的细节,那就是这两家公司在上市路演的过程中,除了融资额度较低,向投资者折让资产之外,更是通过承诺较高的投资回报率来取悦投资者。

有分析人士指出,两家房企属中等规模房企,虽然具有一定的全国化扩张特征,但是区域性仍比较明显。与过往上市的房企对比,这样的商业特征显然较为平淡,同类型公司较多。换言之,在未来的发展中,旭辉或是新城想要实现对资本市场的承诺,唯一可行的方法就是一个“快”字,即快速开发,快速销售,快速回笼资金。

在旭辉2012年年报的发布会上,旭辉的一位高层明确表示,“公司上市之后会保持原来的经营风格,做自己擅长做的事,产品线以刚需产品主打,并延续快速周转的策略,未来力争做到项目从拿地到开盘仅用8个月的时间。”

但问题的关键在于,旭辉的管理能力是否能和这样的开发和销售进度相匹配。

事实上,自旭辉谋求上市之日起,其在售甚至包括已售楼盘出现的各种问题就不断被媒体曝光放大。而面临相同问题的也包括此前上市的龙湖、恒大等内陆房企,频现的房屋质量问题和业主维权事件的不断升级,与他们年报中骄人的业绩形成的强烈的反差。

上市在为内陆房企叩开资本市场的大门同时,也让它们暴露在公众的视线之下,或者说,上市让企业在获得一定品牌美誉度的同时,也为品牌的名声所累。尤其是在中国政府持续对房地产市场调控内陆房企普遍面临资金紧张的大前提下,类似于旭辉和新城这样的上市路径,很容易引发舆论和公众对其上市动机的质疑。

调控太严,私募太贵,这是许多内陆房企不得不谋求上市的原始动力,但有业内人士指出,尽管私募基金相比上市要求的回报高得多,但其优势在于集中和专业,不仅将资金有效的集中的项目上,同时很多私募基金旗下拥有更为专业的人才,更利于帮助房地产企业提升开发和管理能力,实现项目的更大溢价空间。

一位房地产私募基金经理坦言,敢于选择私募基金的房企才是真正着眼于未来的企业,在未来,对于内陆房企而言,私募或许是一个更好的选择。



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对象为城市规划、设计、园林、装修、房地产、家庭布置等大专以上学历相关工作者

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